Energetische Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie in Ladenburg

Immobilie erfolgreich in
4.25% Rendite
10 Jahre Laufzeit
549,500€ benötigt
22.54t CO2 Einsparung
170,400€ von 246 Investoren
Fundingschwelle: 150000
Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.


Hintergrund 

Bei diesem Projekt handelt es sich um die erste Immobilienfinanzierung bei bettervest

Inmitten der Metropolregion Rhein-Neckar zwischen Mannheim und Heidelberg liegt die alte Römerstadt Ladenburg mit ihrem historischen Stadtkern. Ladenburg schmückt sich zu Recht mit verschiedenen Namen wie Römerstadt, Mittelalterliche Stadt und Benzstadt. Immerhin ist sie die älteste Stadt Deutschlands rechts des Rheins. Die Kelten siedelten sich dort schon 3.000 v. Chr. an. Heute ist Ladenburg eine moderne und lebendige Stadt, in der man dennoch an vielen Plätzen den Hauch der spannungsreichen Geschichte spüren und sehen kann. 

Genau hier entsteht im Zentrum der Stadt im Keller und im Erdgeschoss des historischen Gebäudeensembles Ladenburg 41 eine Hausbrauerei mit Gastronomie. Das denkmalgeschützte Gebäudeensemble Ladenburg 41 wurde vom Projektinhaber, der taronova Projekt Ladenburg GmbH, bereits im Jahr 2013 gekauft. Das Gebäude wurde zum größten Teil saniert. Mehrere Eigentumswohnungen wurden darin untergebracht und sind bereits verkauft. Nun soll in dem nun noch freien Gebäudeteil eine Brauerei und Gastronomie entstehen, die die taronova Projekt Ladenburg GmbH an bereits feststehende Pächter vermieten wird. 

Für die bauliche Sanierung (Baukonstruktion) des besagten Gebäudeteils, die energietechnischen Anlagen (Energietechnik) und den Bau der Außenanlagen in der Art, dass die Brauerei und die Gastronomie darauf aufbauend installiert werden können, sollen durch die Crowd 549.500 € (inkl. bettervest- und Treuhand-Gebühren) eingesammelt werden. Die Details können der Kostenschätzung im Anhang entnommen werden. 

Die Kosten für die Innenausbauten der Brauerei und Gastronomie werden in diesem Crowdfunding nicht mitfinanziert, die späteren Pächter der Immobilie werden diese Kosten selbst tragen.

Immobilie 

Das gesamte Gebäudeensemble besteht aus einem aufwendig und unter hohen Energiestandards sanierten Stadthaus aus dem 12. Jahrhundert, einem Vorderhaus sowie einem Neubau. Der Bau bzw. die Sanierung des Gebäudes sind fast abgeschlossen. Alle Wohnungen und Stadthäuser sind verkauft und teilweise bezogen. Einzig für die Gastronomie im Erd- und Kellergeschoss sucht der Bauträger taronova Projekt Ladenburg GmbH noch Investoren. In 2018 wird eine Hausbrauerei Einzug in das authentisch sanierte Gebäude direkt am Marktplatz halten. Dort sollen verschiedene Sorten sowohl deutscher Biere als auch Kraftbiere aus aller Welt gebraut werden, welche aufgrund der modernen Brauanlage und der verschiedenen Tanks gleichzeitig ausgeschenkt werden können. Die Geschäftsführer der Brauerei bringen dabei über ein Jahrzehnt Erfahrung, gesammelt in verschiedenen Hausbrauereien, u.a. in Deutschland und Mexiko, mit in das Unternehmen. Die Biere sollen von qualitativ hochwertigen Speisen begleitet werden, die überwiegend aus regionalen und saisonalen Zutaten zubereitet werden. Besonders spannender Fakt zur Immobilie: Erst während der Sanierungsarbeiten am Haus entdeckten Bauarbeiter den Zugang zum bisher unter der Bodenplatte verborgen Gewölbekeller. In diesem sollen nun die Edelstahl-Gärtanks für 10.000 Liter Bier aufgestellt werden. Auch wird der Raum so ausgestaltet, dass dort Firmen- und Familienevents im kleineren Rahmen stattfinden können. Das Kellergewölbe befindet sich unter dem Vorderhaus und bietet zusammen mit dem Erdgeschoss 320 m2 Gewerbefläche für die geplante Gastronomie. Insgesamt finden 160 Personen im Gastraum Platz. Weitere 140 Sitzplätze befinden sich im Freien. Im Gastraum im Erdgeschoss können Gäste nicht nur trinken und essen, sondern am Erlebnis der Bierbraukunst teilhaben. Das Getreide wird vor Ort gemahlen und ein Biersommelier braut dort in Kupferkesseln bis zu zehn verschiedene Sorten Bier. Das historische Ambiente zusammen mit inszenierter Braukunst sorgt für eine besondere Atmosphäre, die viele Besucher aus der Region – und später auch von weiter her – anziehen wird.   

Technologie 

Annähernd 25 % des deutschen Wohnimmobilienbestandes besteht aus Denkmälern oder erhaltenswerter Bausubstanz (Quelle: KfW-Effizienz­haus Denkmal). Für eine kohlestoffarme Zukunft ist es unabdingbar, dass auch diese Bausubstanz saniert und energetisch optimiert wird. Nach der Sanierung entspricht die Gesamtbewertung des vorliegenden Gebäudekomplexes mit einem Primärenergiebedarf von 79 kWh/m2 pro Jahr den KfW-Anforderungen für energieeffizientes Sanieren. Der Primärenergiebedarf bezeichnet dabei die Energiemenge, die im Laufe eines Jahres durchschnittlich für Heizen, Lüften und Warmwasserbereitung notwendig ist. Mittels eines Gas-Brennwertgeräts mit Schichtladespeicher mit ca. 500 Litern Speichervolumen werden im Wohn- und Geschäftshaus die Räume beheizt bzw. Warmwasser bereitet. Neben Lüftung und Heizung gehören die Dämmung von Fassade und Fenstern zu den Wichtigsten Bestandteilen einer Sanierung von Denkmälern und erhaltenswerter Bausubstanz. Bei denkmalgeschützten Gebäude darf das Gebäude jedoch nicht von außen isoliert werden, da die Außenfassade erhalten bleiben muss. Die massiven Außenwände im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss der Immobilie in Ladenburg wurden aus diesem Grund von innen mit Kalkzement, Porenbeton und Sandstein isoliert. Kalkputz ist ein ökologischer Baustoff und eignet sich aufgrund seiner feuchtigkeitsregulierenden Eigenschaften besonders zur Altbausanierung bzw. zur Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden. Die neu eingebauten zweifach verglasten Fenster sind in Holz gerahmt, die nach altem Vorbild gefertigt werden und außen historische Profile erhalten. Mittels dieser dichten Gebäudehülle und einer kontrollierten Wohnräumlüftung werden die Energieverluste, welche in der Regel durch Wärmeübertragung und Lüften entstehen, reduziert. Eine Lüftungsanlage mit einem Wärmetauscher sorgt zusätzlich für eine Reduzierung des Energieverbrauchs und ständig für frische Luftverhältnisse im Haus. 



Soziale Auswirkungen 

Der gesamte Gebäudekomplex inklusive Gastronomie ist barrierefrei gestaltet. Ein Aufzug führt bis hinab in den Gewölbekeller. taronova ist es ein Anliegen, dass Wohn- und Lebensqualität für alte Menschen genauso wie für Menschen mit Behinderungen gewährleistet ist. Außerdem ist das Gebäudeensemble am Marktplatz im Altstadtkern von Ladenburg ein bauliches Zeugnis des Mittelalters. Der Projektinhaber gibt sich höchste Mühe, die alte Bausubstanz zu erhalten und für künftige Generationen zugänglich zu machen. 

Klimaschutz

Durch die bisher schon erfolgte Sanierung der Außenwände und und weitere Maßnahmen, die mittels dieses Fundings durchgeführt werden, wird der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 254 kWh/m2a auf 95 kWh/m2a gesenkt werden. Auf diese Weise werden jährlich 22,5 Tonnen CO2-Emissionen vermieden. Der sanierte Altbau wird demnach 62,6 % effizienter als vor der Sanierung.

Der vorliegenden Gebäudekomplex stellt ein denkmalgeschütztes Gebäude dar, weshalb die Gebäudehülle einer Reihe von Randbedingungen hinsichtlich der Sanierung unterliegt. Im Wesentlichen bedeutet das, dass die Fassade nicht verändert werden darf. Dies bedeutet wiederum, dass es nur eingeschränkte Möglichkeiten in Hinsicht auf die energetische Sanierung und Ausstattung mit erneuerbaren Energieanlagen gibt. Es ist beispielsweise nicht erlaubt, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach zu installieren. Die Auswände wurden aufgrund des Denkmalschutzes auf der Innenseite mit einer Dämmung versehen, um den Energieverbrauch zu reduzieren und die Behaglichkeit durch die Anhebung der Oberflächentemperatur zu verbessern. Ebenso wurden die Fenster durch eine besser dämmende Verglasung optimiert. Hierdurch und durch eine neue Heizung mit einer Gas-Brennwert-Technik werden der Energieverbrauch und der CO2-Ausstoß  bei der Wärmeerzeugung für die Beheizung des Gebäudeteils deutlich reduziert. Die Reduzierung des CO2-Ausstoßes beträgt demnach nur noch 22,54 Tonnen jährlich, was eine Effizienzsteigerung um 73,3 % beträgt. 

Das weitere energetische System soll so effizient wie möglich gestaltet werden:

  • Die Küchenabluft soll zur Reduzierung des Energieverbrauchs mit einer Wärmerückgewinnung ausgestattet werden, ebenso soll die Abwärme der Küchengeräte zum Heizen genutzt werden
  • Die Beleuchtung wird auf der LED-Technik basieren und ist daher deutlich energiesparender als eine herkömmliche Beleuchtung
  • Die Küchen wird mit Küchengeräten mit der höchsten am Markt erhältlichen Effizienzstufe ausgestattet.

Die CO2-Reduzierung, welche aus dem Betrieb entsteht, wird erst nach abgeschlossener Detailplanung möglich sein. Es werden aber alle technisch möglichen Reduzierungspotentiale dabei ausgeschöpft werden, insofern sie der Denkmalschutz erlaubt.

Diese Vermögensanlage wurde vor Inkrafttreten der letzten Änderungen des Vermögensanlagengesetz am 21.08.2017 erstmals öffentlich angeboten. Das Vermögensanlagen-Informationsblatt wurde entsprechend nach den Anforderungen der zuvor geltenden Fassung verfasst.

Die Gesamtfundingsumme in diesem Projekt beläuft sich auf 549.500 € und enthält neben den Kosten für die Sanierung (Baukonstruktion), die technischen Anlagen (Energietechnik) und die Außenanlagen der Erlebnisbrauerei und der Gastronomie auch die bettervest Listinggebühr und die Treuhandgebühr. Den Investoren wird eine Rendite von 4,25 % über eine Laufzeit von 10 Jahren angeboten. Die Rückzahlungen in Höhe von 68.594,15 € an die Crowd können dabei zu jedem Zeitpunkt aus den Mieteinnahmen der Brauerei geleistet werden. Durch das hier beschriebene Crowdfunding-Projekt senkt sich der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 221 kWh/m2a auf 79 kWh/m2a, somit werden jährlich 22,5 Tonnen COeingespart.

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1) Ist der Mietpachtvertrag bereits abgeschlossen?

Antwort: Der Pachtvertrag ist noch nicht unterschrieben, da die Betreibergesellschaft noch nicht gegründet wurde, da zunächst noch auf Förderungen von Seiten der KfW-Bankengruppe gewartet werden muss. Geplant ist, den Vertrag Mitte Oktober zu unterzeichnen. Hier sollte zusätzlich erwähnt werden, dass der Besitzer der Immobilie, den Pachtvertrag gemeinsam mit der zukünftigen Betreibergesellschaft ausgearbeitet hat. Es besteht also beiderseits die Absicht, die geplante Geschäftsidee umzusetzen. Darauf lässt auch der Business Plan der zukünftigen Betreibergesellschaft schließen. Sollte der Pachtvertrag nicht zustande kommen, besteht die Möglichkeit die Gewerbeeinheit anderweitig zu verkaufen und damit das Darlehen der Investoren zu bedienen. 

UPDATE: Nein, der Mietpachtvertrag ist noch nicht abgeschlossen. Er ist aber verbindlich ausgehandelt. Die Betreibergesellschaft stellt eine Unternehmensgründung dar und wird gefördert durch die KfW. Bevor über die Fördermittel nicht entschieden ist, dürfen die Betreiber die Gesellschaft nicht gründen und somit keine rechtsgültigen Verträge unterschreiben. Es wird davon ausgegangen, dass über die Fördermittel noch dieses Jahr entschieden wird.

 2) Wird in der Brauerei auch Bio-Bier hergestellt?

Antwort: Um Bio-Bier herstellen zu können, sind belastbare Beziehungen mit Bio-Bauern und ein spezielles Zulassungsverfahren erforderlich. Dies kann erst angestoßen werden, wenn die Betreibergesellschaft der Gastronomie besteht, liegt aber im Interesse der zukünftigen Betreibergesellschaft. 

3) Wie wurden bei diesem Projekt die CO2-Einsparungen berechnet?

Antwort: Die CO2-Einsparungen in diesem Projekt stammen aus dem Vorher-Nachher-Vergleich der Sanierungsmaßnahme des Gebäudes. Ein Vergleich in Bezug auf CO2-Einsparungen in der Gastronomie ist nicht möglich, da vorher keine Gastronomie, sondern eine Wäscherei im Haus betrieben wurde. Es sollen jedoch diverse Maßnahmen ergriffen werden, die zu Energieeinsparungen führen. Diese werden im Reiter Details beschrieben.

4) Im Bereich "Finanzierung" heißt es, dass die Rückzahlungen in Höhe von 68.594,15 € an die Crowd zu jedem Zeitpunkt aus den Mieteinnahmen der Brauerei geleistet werden können. Der Pachtvertrag sieht allerdings vor, dass die jährliche Basispacht 56.000 € beträgt und dass auf Erlöse ab 701.000 € eine umsatzabhängige Pacht in Höhe von 7 % berechnet wird. Was passiert, wenn die Brauerei keinen Erfolg hat und die Pachteinnahmen nicht für die Rückzahlung ausreichen?

Antwort: Die Differenz zwischen der Basispacht in Höhe von 56.000 € und der Rückzahlungssumme in Höhe von 68.594,15 € wird durch andere Einnahmen der taronova GmbH gedeckt (z.B. Einnahmen aus der Hausverwaltung). Wenn der Mieter abspringt, wird das Objekt verkauft und der Kredit frühzeitig mit Vorfälligkeitszins getilgt (siehe Darlehensvertrag). 

5) Warum finanziert taronova die Sanierung der Immobilie über eine Schwarmfinanzierung und nicht über eine Bank? 

AntwortDas liegt einerseits in der Person des Geschäftsführers, Herr Weigel, begründet, welcher seit über 33 Jahren in der Branche tätig ist und lange daran gearbeitet hat, bankenunabhängig zu arbeiten. Herr Weigel ist kritisch gegenüber Banken und ist der Meinung, dass die frühere Kontrollfunktion und Partnerschaft der Banken schon lange verloren gegangen ist. Aus diesem Grund ist er immer auf der Suche nach einer bankenunabhängigen Finanzierung. Herr Weigel war von der neuen Art von Finanzierung sehr angetan, weil Konzepte finanziert werden können, die bei Banken oft keine Chance haben. Daher möchte er diese Art der Finanzierung und bettervests Konzept unterstützen. Herr Weigel will dieses Experiment gerne eingehen und freut sich, wenn es gelingt.

6) Was passiert, wenn die Fundingschwelle nicht erreicht wird?

AntwortHerr Weigel würde es sehr bedauern. taronova würde dann zu ihren ursprünglichen Geldgebern zurückkehren und die Sanierung mittels privater Mittel von Privatgeldgebern finanzieren.

7) Steht das Energiekonzept schon? Welche Maßnahmen stehen im Raum und warum benötigt die Ausarbeitung so viel Zeit?

AntwortHier muss zunächst gesagt werden, dass es genau genommen zwei Energiekonzepte gibt: das Energiekonzept des Gebäudes und das Energiekonzept der Gastronomie. Teil dieses Fundings ist nur das Energiekonzept der Immobilie, auch wenn beide Energiekonzepte unweigerlich miteinander zusammenhängen. Bisher konnten bereits die CO2-Einsparungen für die Gebäudehülle berechnet werden (diese wurde bereits saniert und deren Sanierung ist nicht Teil des Fundings). Hier liegt ein Vorher-Nachher-Gutachten vor. Die Gelder von den Investoren werden nicht in das Energiekonzept der Gastronomie investiert, sondern fließen ausschließlich in die Immobilie. Damit werden die Gewerbeeinheit, die Heizung und Lüftung fertig gestellt. Sprich, die taronova macht die Gewerbeeinheit soweit fertig, dass die Gastronomie einziehen und deren Energiekonzept darin umsetzen kann. Der Projektinhaber wünscht sich jedoch auch für die Gastronomie eine energiesparende Innenausstattung, dies liegt allerdings nicht in seiner Hand, sondern in der der Betreibergesellschaft. Die Betreibergesellschaft steht bzgl. ihres Energiekonzepts für die Küche mit mehreren Anbietern in Verhandlung, die Planung ist jedoch sehr aufwendig. Hinzu kommt, dass die Betreibergesellschaft aus juristischen Gründen noch keinen Auftrag erteilen darf (siehe Frage 1). Für eine möglichst energiesparende Küche sind z.B. eine Plasmaaufbereitung und eine Wärmerückgewinnung geplant. Die CO2-Einsparungen hierfür gegenüber einer herkömmlichen Küche können jedoch erst nach fertiger Planung berechnet werden. Da die beiden Energiekonzepte unmittelbar miteinander zusammenhängen, können auch die CO2-Einsparungen bzw. das endgültige Energiekonzept der Gewerbeeinheit noch nicht dargestellt werden. Hier gilt es noch, bestimmte Dinge wie z.B. ob Strom oder Gas verwendet werden wird, klarzustellen. Da es sich um zwei verschiedene Energiekonzepte handelt, von denen nur das der Immobilie durch die bettervest-Crowd finanziert wird, muss auch die Risikobetrachtung getrennt erfolgen. Das gastronomische Risiko liegt einzig und allein bei der Betreibergesellschaft, die Gelder der bettervest-Investoren fließen ausschließlich in die Immobilie und erhöhen auf diese Weise den Sachwert.

8) Warum wurde das Funding schon gestartet, wenn das Energiekonzept noch nicht vorliegt?

AntwortDa es das Ziel sowohl vom Projektinhaber als auch von der Betreibergesellschaft ist, die Gastronomie Ostern 2018 zu eröffnen, eine extrem große Summe eingesammelt werden muss und man nicht vorhersagen konnte, wie das Projekt bei der Crowd ankommt, wurde das Funding schon vor der Veröffentlichung der Energiekonzepte gestartet.

9) Was passiert, wenn die Gastronomie nicht erfolgreich ist?

AntwortDie Einheiten, in welche die Gastronomie Einzug halten soll, stellen eine gewerbliche Einheit dar, was bedeutet, dass alle möglichen Unternehmen dort einziehen könnten. Herr Weigel denkt jedoch, dass ein anderer Gastronom naheliegend sei, da der Standort prädestiniert für Gastronomie ist. Andere Unternehmen würden jedoch auch kein Problem darstellen.

10) Warum ist die Laufzeit des Projekts so lang?

AntwortImmobilienfinanzierungen nehmen meistens einen viel längeren Zeitraum als 10 Jahre in Anspruch, weshalb 10 Jahre für den Projektinhaber eine besonders kurze Laufzeit darstellen. Eine solch kurze Laufzeit ist auch nur aufgrund der Gastronomie möglich, da ein anderes Unternehmen nicht so viel Pacht zahlen könnte wie eine Gastronomie.

11) Wie könnte das bettervest-Darlehen anderweitig bedient werden, wenn nicht über die Pachteinnahmen der Gastronomie? 

Antwort: Die taronova kann neben der Pacht weiteres Geld steuerfrei vereinnahmen: 2018 wird die taronova ein weiteres Immobilienprojekt angehen, welches am Ende veräußert werden wird. Bei diesem Projekt fällt dann jährlich eine Management Fee an, weshalb die taronova bzgl. der Rückzahlung des bettervest-Darlehens nicht unbedingt auf die Pachteinnahmen der Gastronomie angewiesen ist.


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Foto: Matthias G. Weigel - Geschäftsführer

Matthias G. Weigel - Geschäftsführer

Unternehmensportrait

Foto: taronova Projekt Ladenburg GmbH taronova Projekt Ladenburg GmbH

Das Unternehmen ist ein in Schriesheim ansässiger und inhabergeführter Bauträger. Es ist überwiegend in der Metropolregion Rhein-Neckar, dem fünftgrößten Wirtschaftsraum Deutschlands, tätig. taronova entwickelt und realisiert hochwertige Neubau- und Sanierungsprojekte und bewegt sich in zwei Nischen:

− Denkmalgeschützte Objekte, die in förmlichen Sanierungsgebieten angesiedelt sind. 

− Immobilien, die hohe Anforderungen hinsichtlich Bauweise, Ausstattung, Haustechnik, Energietechnik und Barrierefreiheit erfüllen. 

In der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien sowie der erhaltenswerten Bausubstanz, verfügt das Unternehmen über ein umfangreiches Portfolio an Referenzen. Matthias G. Weigel ist Geschäftsführer der taronova Projekt Ladenburg GmbH. Der Unternehmer steht persönlich hinter jedem einzelnen Projekt. Bei ihm trifft sich ökonomisches Denken mit der Leidenschaft für Ästhetik und Perfektion. Beides trägt dazu bei, dass ausschließlich Projekte ausgesucht werden, die einerseits das besondere Etwas haben, andererseits aber auch für alle Beteiligten „funktionieren“. So wurde auch 2012 das Kleinod am alten Marktplatz in Ladenburg entdeckt, das damals im Dornröschenschlaf zwar seinen Reiz der Historie versprühte, dabei jedoch zusehends baufällig wurde. Dass Matthias G. Weigel auch hier die richtige Wahl getroffen hat, zeigt der schnelle Verkauf der komfortablen Wohnungen und des Neubaus. Die Stadt Ladenburg, seine Bewohner und Besucher freuen sich nun über ein historisches Denkmal, das im frischen Gewand – originalgetreu saniert – das Bild am Marktplatz aufwertet. Als erfahrener Bauträger versteht es Matthias G. Weigel zusammen mit seinen ausgewählten Partnern Projekte erfolgreich zum Abschluss zu bringen.


taronova Projekt Ladenburg GmbH | Bahnhofstr. 7 | 69198 Schriesheim
Geschäftsführer Matthias G. Weigel
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