Energetische Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie in Ladenburg

Immobilie erfolgreich in
4.25% Rendite
0% Vorlaufzins
10 Jahre Laufzeit
549,500€ benötigt
22.54t CO2 Einsparung
170,400€ von 246 Investoren
Fundingschwelle:150000
Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz:
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.


Hintergrund 

Bei diesem Projekt handelt es sich um die erste Immobilienfinanzierung bei bettervest

Inmitten der Metropolregion Rhein-Neckar zwischen Mannheim und Heidelberg liegt die alte Römerstadt Ladenburg mit ihrem historischen Stadtkern. Ladenburg schmückt sich zu Recht mit verschiedenen Namen wie Römerstadt, Mittelalterliche Stadt und Benzstadt. Immerhin ist sie die älteste Stadt Deutschlands rechts des Rheins. Die Kelten siedelten sich dort schon 3.000 v. Chr. an. Heute ist Ladenburg eine moderne und lebendige Stadt, in der man dennoch an vielen Plätzen den Hauch der spannungsreichen Geschichte spüren und sehen kann. 

Genau hier entsteht im Zentrum der Stadt im Keller und im Erdgeschoss des historischen Gebäudeensembles Ladenburg 41 eine Hausbrauerei mit Gastronomie. Das denkmalgeschützte Gebäudeensemble Ladenburg 41 wurde vom Projektinhaber, der taronova Projekt Ladenburg GmbH, bereits im Jahr 2013 gekauft. Das Gebäude wurde zum größten Teil saniert. Mehrere Eigentumswohnungen wurden darin untergebracht und sind bereits verkauft. Nun soll in dem nun noch freien Gebäudeteil eine Brauerei und Gastronomie entstehen, die die taronova Projekt Ladenburg GmbH an bereits feststehende Pächter vermieten wird. 

Für die bauliche Sanierung (Baukonstruktion) des besagten Gebäudeteils, die energietechnischen Anlagen (Energietechnik) und den Bau der Außenanlagen in der Art, dass die Brauerei und die Gastronomie darauf aufbauend installiert werden können, sollen durch die Crowd 549.500 € (inkl. bettervest- und Treuhand-Gebühren) eingesammelt werden. Die Details können der Kostenschätzung im Anhang entnommen werden. 

Die Kosten für die Innenausbauten der Brauerei und Gastronomie werden in diesem Crowdfunding nicht mitfinanziert, die späteren Pächter der Immobilie werden diese Kosten selbst tragen.

Immobilie 

Das gesamte Gebäudeensemble besteht aus einem aufwendig und unter hohen Energiestandards sanierten Stadthaus aus dem 12. Jahrhundert, einem Vorderhaus sowie einem Neubau. Der Bau bzw. die Sanierung des Gebäudes sind fast abgeschlossen. Alle Wohnungen und Stadthäuser sind verkauft und teilweise bezogen. Einzig für die Gastronomie im Erd- und Kellergeschoss sucht der Bauträger taronova Projekt Ladenburg GmbH noch Investoren. In 2018 wird eine Hausbrauerei Einzug in das authentisch sanierte Gebäude direkt am Marktplatz halten. Dort sollen verschiedene Sorten sowohl deutscher Biere als auch Kraftbiere aus aller Welt gebraut werden, welche aufgrund der modernen Brauanlage und der verschiedenen Tanks gleichzeitig ausgeschenkt werden können. Die Geschäftsführer der Brauerei bringen dabei über ein Jahrzehnt Erfahrung, gesammelt in verschiedenen Hausbrauereien, u.a. in Deutschland und Mexiko, mit in das Unternehmen. Die Biere sollen von qualitativ hochwertigen Speisen begleitet werden, die überwiegend aus regionalen und saisonalen Zutaten zubereitet werden. Besonders spannender Fakt zur Immobilie: Erst während der Sanierungsarbeiten am Haus entdeckten Bauarbeiter den Zugang zum bisher unter der Bodenplatte verborgen Gewölbekeller. In diesem sollen nun die Edelstahl-Gärtanks für 10.000 Liter Bier aufgestellt werden. Auch wird der Raum so ausgestaltet, dass dort Firmen- und Familienevents im kleineren Rahmen stattfinden können. Das Kellergewölbe befindet sich unter dem Vorderhaus und bietet zusammen mit dem Erdgeschoss 320 m2 Gewerbefläche für die geplante Gastronomie. Insgesamt finden 160 Personen im Gastraum Platz. Weitere 140 Sitzplätze befinden sich im Freien. Im Gastraum im Erdgeschoss können Gäste nicht nur trinken und essen, sondern am Erlebnis der Bierbraukunst teilhaben. Das Getreide wird vor Ort gemahlen und ein Biersommelier braut dort in Kupferkesseln bis zu zehn verschiedene Sorten Bier. Das historische Ambiente zusammen mit inszenierter Braukunst sorgt für eine besondere Atmosphäre, die viele Besucher aus der Region – und später auch von weiter her – anziehen wird.   

Technologie 

Annähernd 25 % des deutschen Wohnimmobilienbestandes besteht aus Denkmälern oder erhaltenswerter Bausubstanz (Quelle: KfW-Effizienz­haus Denkmal). Für eine kohlestoffarme Zukunft ist es unabdingbar, dass auch diese Bausubstanz saniert und energetisch optimiert wird. Nach der Sanierung entspricht die Gesamtbewertung des vorliegenden Gebäudekomplexes mit einem Primärenergiebedarf von 79 kWh/m2 pro Jahr den KfW-Anforderungen für energieeffizientes Sanieren. Der Primärenergiebedarf bezeichnet dabei die Energiemenge, die im Laufe eines Jahres durchschnittlich für Heizen, Lüften und Warmwasserbereitung notwendig ist. Mittels eines Gas-Brennwertgeräts mit Schichtladespeicher mit ca. 500 Litern Speichervolumen werden im Wohn- und Geschäftshaus die Räume beheizt bzw. Warmwasser bereitet. Neben Lüftung und Heizung gehören die Dämmung von Fassade und Fenstern zu den Wichtigsten Bestandteilen einer Sanierung von Denkmälern und erhaltenswerter Bausubstanz. Bei denkmalgeschützten Gebäude darf das Gebäude jedoch nicht von außen isoliert werden, da die Außenfassade erhalten bleiben muss. Die massiven Außenwände im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss der Immobilie in Ladenburg wurden aus diesem Grund von innen mit Kalkzement, Porenbeton und Sandstein isoliert. Kalkputz ist ein ökologischer Baustoff und eignet sich aufgrund seiner feuchtigkeitsregulierenden Eigenschaften besonders zur Altbausanierung bzw. zur Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden. Die neu eingebauten zweifach verglasten Fenster sind in Holz gerahmt, die nach altem Vorbild gefertigt werden und außen historische Profile erhalten. Mittels dieser dichten Gebäudehülle und einer kontrollierten Wohnräumlüftung werden die Energieverluste, welche in der Regel durch Wärmeübertragung und Lüften entstehen, reduziert. Eine Lüftungsanlage mit einem Wärmetauscher sorgt zusätzlich für eine Reduzierung des Energieverbrauchs und ständig für frische Luftverhältnisse im Haus. 



Soziale Auswirkungen 

Der gesamte Gebäudekomplex inklusive Gastronomie ist barrierefrei gestaltet. Ein Aufzug führt bis hinab in den Gewölbekeller. taronova ist es ein Anliegen, dass Wohn- und Lebensqualität für alte Menschen genauso wie für Menschen mit Behinderungen gewährleistet ist. Außerdem ist das Gebäudeensemble am Marktplatz im Altstadtkern von Ladenburg ein bauliches Zeugnis des Mittelalters. Der Projektinhaber gibt sich höchste Mühe, die alte Bausubstanz zu erhalten und für künftige Generationen zugänglich zu machen. 

Klimaschutz

Durch die bisher schon erfolgte Sanierung der Außenwände und und weitere Maßnahmen, die mittels dieses Fundings durchgeführt werden, wird der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 254 kWh/m2a auf 95 kWh/m2a gesenkt werden. Auf diese Weise werden jährlich 22,5 Tonnen CO2-Emissionen vermieden. Der sanierte Altbau wird demnach 62,6 % effizienter als vor der Sanierung.

Der vorliegenden Gebäudekomplex stellt ein denkmalgeschütztes Gebäude dar, weshalb die Gebäudehülle einer Reihe von Randbedingungen hinsichtlich der Sanierung unterliegt. Im Wesentlichen bedeutet das, dass die Fassade nicht verändert werden darf. Dies bedeutet wiederum, dass es nur eingeschränkte Möglichkeiten in Hinsicht auf die energetische Sanierung und Ausstattung mit erneuerbaren Energieanlagen gibt. Es ist beispielsweise nicht erlaubt, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach zu installieren. Die Auswände wurden aufgrund des Denkmalschutzes auf der Innenseite mit einer Dämmung versehen, um den Energieverbrauch zu reduzieren und die Behaglichkeit durch die Anhebung der Oberflächentemperatur zu verbessern. Ebenso wurden die Fenster durch eine besser dämmende Verglasung optimiert. Hierdurch und durch eine neue Heizung mit einer Gas-Brennwert-Technik werden der Energieverbrauch und der CO2-Ausstoß  bei der Wärmeerzeugung für die Beheizung des Gebäudeteils deutlich reduziert. Die Reduzierung des CO2-Ausstoßes beträgt demnach nur noch 22,54 Tonnen jährlich, was eine Effizienzsteigerung um 73,3 % beträgt. 

Das weitere energetische System soll so effizient wie möglich gestaltet werden:

  • Die Küchenabluft soll zur Reduzierung des Energieverbrauchs mit einer Wärmerückgewinnung ausgestattet werden, ebenso soll die Abwärme der Küchengeräte zum Heizen genutzt werden
  • Die Beleuchtung wird auf der LED-Technik basieren und ist daher deutlich energiesparender als eine herkömmliche Beleuchtung
  • Die Küchen wird mit Küchengeräten mit der höchsten am Markt erhältlichen Effizienzstufe ausgestattet.

Die CO2-Reduzierung, welche aus dem Betrieb entsteht, wird erst nach abgeschlossener Detailplanung möglich sein. Es werden aber alle technisch möglichen Reduzierungspotentiale dabei ausgeschöpft werden, insofern sie der Denkmalschutz erlaubt.

Diese Vermögensanlage wurde vor Inkrafttreten der letzten Änderungen des Vermögensanlagengesetz am 21.08.2017 erstmals öffentlich angeboten. Das Vermögensanlagen-Informationsblatt wurde entsprechend nach den Anforderungen der zuvor geltenden Fassung verfasst.

Die Gesamtfundingsumme in diesem Projekt beläuft sich auf 549.500 € und enthält neben den Kosten für die Sanierung (Baukonstruktion), die technischen Anlagen (Energietechnik) und die Außenanlagen der Erlebnisbrauerei und der Gastronomie auch die bettervest Listinggebühr und die Treuhandgebühr. Den Investoren wird eine Rendite von 4,25 % über eine Laufzeit von 10 Jahren angeboten. Die Rückzahlungen in Höhe von 68.594,15 € an die Crowd können dabei zu jedem Zeitpunkt aus den Mieteinnahmen der Brauerei geleistet werden. Durch das hier beschriebene Crowdfunding-Projekt senkt sich der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 221 kWh/m2a auf 79 kWh/m2a, somit werden jährlich 22,5 Tonnen COeingespart.

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1) Ist der Mietpachtvertrag bereits abgeschlossen?

Antwort: Der Pachtvertrag ist noch nicht unterschrieben, da die Betreibergesellschaft noch nicht gegründet wurde, da zunächst noch auf Förderungen von Seiten der KfW-Bankengruppe gewartet werden muss. Geplant ist, den Vertrag Mitte Oktober zu unterzeichnen. Hier sollte zusätzlich erwähnt werden, dass der Besitzer der Immobilie, den Pachtvertrag gemeinsam mit der zukünftigen Betreibergesellschaft ausgearbeitet hat. Es besteht also beiderseits die Absicht, die geplante Geschäftsidee umzusetzen. Darauf lässt auch der Business Plan der zukünftigen Betreibergesellschaft schließen. Sollte der Pachtvertrag nicht zustande kommen, besteht die Möglichkeit die Gewerbeeinheit anderweitig zu verkaufen und damit das Darlehen der Investoren zu bedienen. 

UPDATE: Nein, der Mietpachtvertrag ist noch nicht abgeschlossen. Er ist aber verbindlich ausgehandelt. Die Betreibergesellschaft stellt eine Unternehmensgründung dar und wird gefördert durch die KfW. Bevor über die Fördermittel nicht entschieden ist, dürfen die Betreiber die Gesellschaft nicht gründen und somit keine rechtsgültigen Verträge unterschreiben. Es wird davon ausgegangen, dass über die Fördermittel noch dieses Jahr entschieden wird.

 2) Wird in der Brauerei auch Bio-Bier hergestellt?

Antwort: Um Bio-Bier herstellen zu können, sind belastbare Beziehungen mit Bio-Bauern und ein spezielles Zulassungsverfahren erforderlich. Dies kann erst angestoßen werden, wenn die Betreibergesellschaft der Gastronomie besteht, liegt aber im Interesse der zukünftigen Betreibergesellschaft. 

3) Wie wurden bei diesem Projekt die CO2-Einsparungen berechnet?

Antwort: Die CO2-Einsparungen in diesem Projekt stammen aus dem Vorher-Nachher-Vergleich der Sanierungsmaßnahme des Gebäudes. Ein Vergleich in Bezug auf CO2-Einsparungen in der Gastronomie ist nicht möglich, da vorher keine Gastronomie, sondern eine Wäscherei im Haus betrieben wurde. Es sollen jedoch diverse Maßnahmen ergriffen werden, die zu Energieeinsparungen führen. Diese werden im Reiter Details beschrieben.

4) Im Bereich "Finanzierung" heißt es, dass die Rückzahlungen in Höhe von 68.594,15 € an die Crowd zu jedem Zeitpunkt aus den Mieteinnahmen der Brauerei geleistet werden können. Der Pachtvertrag sieht allerdings vor, dass die jährliche Basispacht 56.000 € beträgt und dass auf Erlöse ab 701.000 € eine umsatzabhängige Pacht in Höhe von 7 % berechnet wird. Was passiert, wenn die Brauerei keinen Erfolg hat und die Pachteinnahmen nicht für die Rückzahlung ausreichen?

Antwort: Die Differenz zwischen der Basispacht in Höhe von 56.000 € und der Rückzahlungssumme in Höhe von 68.594,15 € wird durch andere Einnahmen der taronova GmbH gedeckt (z.B. Einnahmen aus der Hausverwaltung). Wenn der Mieter abspringt, wird das Objekt verkauft und der Kredit frühzeitig mit Vorfälligkeitszins getilgt (siehe Darlehensvertrag). 

5) Warum finanziert taronova die Sanierung der Immobilie über eine Schwarmfinanzierung und nicht über eine Bank? 

AntwortDas liegt einerseits in der Person des Geschäftsführers, Herr Weigel, begründet, welcher seit über 33 Jahren in der Branche tätig ist und lange daran gearbeitet hat, bankenunabhängig zu arbeiten. Herr Weigel ist kritisch gegenüber Banken und ist der Meinung, dass die frühere Kontrollfunktion und Partnerschaft der Banken schon lange verloren gegangen ist. Aus diesem Grund ist er immer auf der Suche nach einer bankenunabhängigen Finanzierung. Herr Weigel war von der neuen Art von Finanzierung sehr angetan, weil Konzepte finanziert werden können, die bei Banken oft keine Chance haben. Daher möchte er diese Art der Finanzierung und bettervests Konzept unterstützen. Herr Weigel will dieses Experiment gerne eingehen und freut sich, wenn es gelingt.

6) Was passiert, wenn die Fundingschwelle nicht erreicht wird?

AntwortHerr Weigel würde es sehr bedauern. taronova würde dann zu ihren ursprünglichen Geldgebern zurückkehren und die Sanierung mittels privater Mittel von Privatgeldgebern finanzieren.

7) Steht das Energiekonzept schon? Welche Maßnahmen stehen im Raum und warum benötigt die Ausarbeitung so viel Zeit?

AntwortHier muss zunächst gesagt werden, dass es genau genommen zwei Energiekonzepte gibt: das Energiekonzept des Gebäudes und das Energiekonzept der Gastronomie. Teil dieses Fundings ist nur das Energiekonzept der Immobilie, auch wenn beide Energiekonzepte unweigerlich miteinander zusammenhängen. Bisher konnten bereits die CO2-Einsparungen für die Gebäudehülle berechnet werden (diese wurde bereits saniert und deren Sanierung ist nicht Teil des Fundings). Hier liegt ein Vorher-Nachher-Gutachten vor. Die Gelder von den Investoren werden nicht in das Energiekonzept der Gastronomie investiert, sondern fließen ausschließlich in die Immobilie. Damit werden die Gewerbeeinheit, die Heizung und Lüftung fertig gestellt. Sprich, die taronova macht die Gewerbeeinheit soweit fertig, dass die Gastronomie einziehen und deren Energiekonzept darin umsetzen kann. Der Projektinhaber wünscht sich jedoch auch für die Gastronomie eine energiesparende Innenausstattung, dies liegt allerdings nicht in seiner Hand, sondern in der der Betreibergesellschaft. Die Betreibergesellschaft steht bzgl. ihres Energiekonzepts für die Küche mit mehreren Anbietern in Verhandlung, die Planung ist jedoch sehr aufwendig. Hinzu kommt, dass die Betreibergesellschaft aus juristischen Gründen noch keinen Auftrag erteilen darf (siehe Frage 1). Für eine möglichst energiesparende Küche sind z.B. eine Plasmaaufbereitung und eine Wärmerückgewinnung geplant. Die CO2-Einsparungen hierfür gegenüber einer herkömmlichen Küche können jedoch erst nach fertiger Planung berechnet werden. Da die beiden Energiekonzepte unmittelbar miteinander zusammenhängen, können auch die CO2-Einsparungen bzw. das endgültige Energiekonzept der Gewerbeeinheit noch nicht dargestellt werden. Hier gilt es noch, bestimmte Dinge wie z.B. ob Strom oder Gas verwendet werden wird, klarzustellen. Da es sich um zwei verschiedene Energiekonzepte handelt, von denen nur das der Immobilie durch die bettervest-Crowd finanziert wird, muss auch die Risikobetrachtung getrennt erfolgen. Das gastronomische Risiko liegt einzig und allein bei der Betreibergesellschaft, die Gelder der bettervest-Investoren fließen ausschließlich in die Immobilie und erhöhen auf diese Weise den Sachwert.

8) Warum wurde das Funding schon gestartet, wenn das Energiekonzept noch nicht vorliegt?

AntwortDa es das Ziel sowohl vom Projektinhaber als auch von der Betreibergesellschaft ist, die Gastronomie Ostern 2018 zu eröffnen, eine extrem große Summe eingesammelt werden muss und man nicht vorhersagen konnte, wie das Projekt bei der Crowd ankommt, wurde das Funding schon vor der Veröffentlichung der Energiekonzepte gestartet.

9) Was passiert, wenn die Gastronomie nicht erfolgreich ist?

AntwortDie Einheiten, in welche die Gastronomie Einzug halten soll, stellen eine gewerbliche Einheit dar, was bedeutet, dass alle möglichen Unternehmen dort einziehen könnten. Herr Weigel denkt jedoch, dass ein anderer Gastronom naheliegend sei, da der Standort prädestiniert für Gastronomie ist. Andere Unternehmen würden jedoch auch kein Problem darstellen.

10) Warum ist die Laufzeit des Projekts so lang?

AntwortImmobilienfinanzierungen nehmen meistens einen viel längeren Zeitraum als 10 Jahre in Anspruch, weshalb 10 Jahre für den Projektinhaber eine besonders kurze Laufzeit darstellen. Eine solch kurze Laufzeit ist auch nur aufgrund der Gastronomie möglich, da ein anderes Unternehmen nicht so viel Pacht zahlen könnte wie eine Gastronomie.

11) Wie könnte das bettervest-Darlehen anderweitig bedient werden, wenn nicht über die Pachteinnahmen der Gastronomie? 

Antwort: Die taronova kann neben der Pacht weiteres Geld steuerfrei vereinnahmen: 2018 wird die taronova ein weiteres Immobilienprojekt angehen, welches am Ende veräußert werden wird. Bei diesem Projekt fällt dann jährlich eine Management Fee an, weshalb die taronova bzgl. der Rückzahlung des bettervest-Darlehens nicht unbedingt auf die Pachteinnahmen der Gastronomie angewiesen ist.


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Unterstützen Sie uns, mit Ihrem Finanzierungsbeitrag und ermöglichen Sie uns, solche komplexen und aufwendigen Projekte stabil und bankenunabhängig und damit zuverlässig und sicher zu finanzieren. Wir bauen auf Sie. Bauen Sie auf uns.

Foto: Matthias G. Weigel - Geschäftsführer

Matthias G. Weigel - Geschäftsführer

Unternehmensportrait

Foto: taronova Projekt Ladenburg GmbH taronova Projekt Ladenburg GmbH

Das Unternehmen ist ein in Schriesheim ansässiger und inhabergeführter Bauträger. Es ist überwiegend in der Metropolregion Rhein-Neckar, dem fünftgrößten Wirtschaftsraum Deutschlands, tätig. taronova entwickelt und realisiert hochwertige Neubau- und Sanierungsprojekte und bewegt sich in zwei Nischen:

− Denkmalgeschützte Objekte, die in förmlichen Sanierungsgebieten angesiedelt sind. 

− Immobilien, die hohe Anforderungen hinsichtlich Bauweise, Ausstattung, Haustechnik, Energietechnik und Barrierefreiheit erfüllen. 

In der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien sowie der erhaltenswerten Bausubstanz, verfügt das Unternehmen über ein umfangreiches Portfolio an Referenzen. Matthias G. Weigel ist Geschäftsführer der taronova Projekt Ladenburg GmbH. Der Unternehmer steht persönlich hinter jedem einzelnen Projekt. Bei ihm trifft sich ökonomisches Denken mit der Leidenschaft für Ästhetik und Perfektion. Beides trägt dazu bei, dass ausschließlich Projekte ausgesucht werden, die einerseits das besondere Etwas haben, andererseits aber auch für alle Beteiligten „funktionieren“. So wurde auch 2012 das Kleinod am alten Marktplatz in Ladenburg entdeckt, das damals im Dornröschenschlaf zwar seinen Reiz der Historie versprühte, dabei jedoch zusehends baufällig wurde. Dass Matthias G. Weigel auch hier die richtige Wahl getroffen hat, zeigt der schnelle Verkauf der komfortablen Wohnungen und des Neubaus. Die Stadt Ladenburg, seine Bewohner und Besucher freuen sich nun über ein historisches Denkmal, das im frischen Gewand – originalgetreu saniert – das Bild am Marktplatz aufwertet. Als erfahrener Bauträger versteht es Matthias G. Weigel zusammen mit seinen ausgewählten Partnern Projekte erfolgreich zum Abschluss zu bringen.


taronova Projekt Ladenburg GmbH | Bahnhofstr. 7 | 69198 Schriesheim
Geschäftsführer Matthias G. Weigel
06203-95 65 56 0 | info@taronova.de

Risikohinweise

Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Allgemeine Risiken und Risiken aus der Ausgestaltung der Nachrangdarlehen

  1. Maximales Risiko – Totalverlustrisiko

    Es besteht das Risiko eines Totalverlusts des investierten Kapitals und der Zinsen. Individuell können dem Darlehensgeber zusätzliche Vermögensnachteile, z.B. durch Kosten für Steuernachzahlungen, entstehen. Deshalb ist das Darlehen nur als Beimischung in ein Anlageportfolio geeignet. Die Darlehensvergabe ist nur für Investoren geeignet, die einen entstehenden Verlust bis zum Totalverlust ihrer Kapitalanlage hinnehmen könnten. Das Darlehen ist nicht zur Altersvorsorge geeignet. Das Risiko einer Nachschusspflicht oder einer sonstigen Haftung, die über den Betrag des eingesetzten Darlehenskapitals hinausgeht, besteht dagegen nicht.

  2. Nachrangrisiko und unternehmerischer Charakter der Beteiligung

    Bei dem Darlehensvertrag handelt es sich um ein Darlehen mit einem sogenannten qualifizierten Rangrücktritt (siehe näher Ziffer 9 des Darlehensvertrags). Sämtliche Ansprüche des Darlehensgebers (Investors) aus dem Darlehensvertrag – insbesondere die Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehensbetrags und auf Zahlung der Zinsen – („Nachrangforderungen“ ) können gegenüber dem Darlehensnehmer nicht geltend gemacht werden, wenn dies für den Darlehensnehmer einen Insolvenzgrund herbeiführen würde. Das bedeutet, dass die Zahlung von Zins und Tilgung des Darlehens keine Insolvenz des Darlehensnehmers auslösen darf. Dann dürften weder Zinsen noch Tilgungszahlungen an die Darlehensgeber geleistet werden. Die Nachrangforderungen des Darlehensgebers treten außerdem im Falle der Durchführung eines Liquidationsverfahrens und im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers im Rang gegenüber sämtlichen gegenwärtigen und künftigen Forderungen aller nicht nachrangigen Gläubiger des Darlehensnehmers zurück, das heißt, der Darlehensgeber wird mit seinen Forderungen zwar vor den Gesellschaftern, aber erst nach vollständiger und endgültiger Befriedigung sämtlicher anderer Gläubiger des Darlehensnehmers (mit Ausnahme anderer Rangrücktrittsgläubiger) berücksichtigt.

    Der Darlehensgeber trägt daher ein unternehmerisches Risiko, das höher ist als das Risiko eines regulären Fremdkapitalgebers. Der Darlehensgeber wird dabei nicht selbst Gesellschafter des Darlehensnehmers und erwirbt keine Gesellschafterrechte. Es handelt sich nicht um eine sogenannte mündelsichere Beteiligung, sondern um eine unternehmerische Beteiligung mit eigenkapitalähnlicher Haftungsfunktion.

    Der qualifizierte Rangrücktritt könnte sich wie folgt auswirken: Der Darlehensnehmer würde die Zins- und Tilgungszahlung bei Insolvenznähe so lange aussetzen müssen, wie er dazu verpflichtet ist. Der Darlehensgeber dürfte seine Forderungen bei Fälligkeit nicht einfordern. Der Darlehensgeber müsste eine Zinszahlung, die er trotz der Nachrangigkeit zu Unrecht erhalten hat, auf Anforderung an den Darlehensnehmer zurückgeben. Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Darlehensgeber die Zinszahlungen ebenso wie die Tilgungszahlungen im Ergebnis aufgrund des Nachrangs nicht oder nicht rechtzeitig erhält oder zurückzuzahlen hat. Zudem könnte es sein, dass der Darlehensgeber für bereits gezahlte Zinsen Steuern entrichten muss, obwohl er zur Rückzahlung der erhaltenen Beträge verpflichtet ist.

  3. Fehlende Besicherung der Darlehen

    Da das Darlehen unbesichert ist, könnte der Darlehensgeber im Insolvenzfall des Darlehensnehmers weder seine Forderung auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals noch seine Zinszahlungsansprüche aus Sicherheiten befriedigen. Im Insolvenzfall könnte dies dazu führen, dass die Ansprüche der einzelnen Darlehensgeber nicht oder nur zu einem geringeren Teil durchgesetzt werden können. Dies könnte dazu führen, dass Zins- oder Tilgungszahlungen nicht oder nicht rechtzeitig geleistet werden können oder dass es zum teilweisen oder vollständigen Verlust des investierten Kapitals kommt.

  4. Veräußerlichkeit (Fungibilität), Verfügbarkeit des investierten Kapitals, langfristige Bindung

    Die Darlehensverträge sind mit einer festen Vertragslaufzeit versehen. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch den Darlehensgeber ist nicht vorgesehen. Nachrangdarlehen sind keine Wertpapiere und auch nicht mit diesen vergleichbar. Derzeit existiert kein liquider Zweitmarkt für die abgeschlossenen Darlehensverträge. Eine Veräußerung des Darlehens durch den Darlehensgeber ist zwar grundsätzlich rechtlich möglich. Die Möglichkeit zum Verkauf ist jedoch aufgrund der geringen Marktgröße und Handelsvolumina nicht sichergestellt. Es ist auch möglich, dass eine Abtretung nicht zum Nennwert der Forderung erfolgen kann. Es könnte also sein, dass bei einem Veräußerungswunsch kein Käufer gefunden wird oder der Verkauf nur zu einem geringeren Preis als gewünscht erfolgen kann. Das investierte Kapital kann daher bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit gebunden sein.

  5. Mögliche Verlängerung der Kapitalbindung

    Da es sich um ein nachrangiges Darlehen handelt, darf das Darlehen nur zurückgezahlt werden, wenn dies bei dem Darlehensnehmer nicht zur Zahlungsunfähigkeit führen würde. Wäre dies der Fall, verlängerte sich die Laufzeit des Darlehens automatisch bis zu dem Zeitpunkt, zu dem dieser Zustand nicht mehr bestünde. Die Anlage ist damit für Darlehensgeber, die darauf angewiesen sind, exakt zum geplanten Laufzeitende ihr Geld zurück zu erhalten, nicht empfehlenswert.

  • Risiken auf Ebene des Darlehensnehmers
    1. Geschäfts- und Ausfallrisiko des Darlehensnehmers

      Der Darlehensgeber trägt das Risiko einer nachteiligen Geschäftsentwicklung des Darlehensnehmers. Es besteht das Risiko, dass dem Darlehensnehmer in Zukunft nicht die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen, um die Zinsforderungen zu erfüllen und die Darlehensvaluta zurückzuzahlen.

      Weiterhin trägt der Darlehensgeber das Risiko der Insolvenz des Darlehensnehmers. Der Darlehensnehmer kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn der Darlehensnehmer geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als erwartet zu verzeichnen hat oder wenn er eine etwaig erforderliche Anschlussfinanzierung nicht einwerben kann. Die Insolvenz des Darlehensnehmers kann zum Verlust des Investments des Darlehensgebers und der Zinsen führen, da der Darlehensnehmer keinem Einlagensicherungssystem angehört.

      Weder der wirtschaftliche Erfolg der zukünftigen Geschäftstätigkeit des Darlehensnehmers noch der Erfolg der finanzierten energetischen Maßnahme können mit Sicherheit vorhergesehen werden. Der Darlehensnehmer kann Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen weder zusichern noch garantieren.

    2. Risiken aus der Geschäftstätigkeit und der Durchführung des finanzierten Projekts

      Verschiedene Risikofaktoren können die Fähigkeit des Darlehensnehmers beeinträchtigen, seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachzukommen. Dies sind zum einen Risiken aus der Durchführung des finanzierten Projekts. Die geplante energetische Maßnahme könnte komplexer sein als erwartet. Es könnten unerwartete und/oder höhere Umsetzungsrisiken auftreten und/oder Geschäftsprozesse mit mehr Aufwand und Kosten verbunden sein als erwartet. Es könnten Planungsfehler zutage treten oder Vertragspartner des Darlehensnehmers mangelhafte Leistungen erbringen. Es könnte sich herausstellen, dass Annahmen, auf denen die Projektplanung basiert, fehlerhaft sind. Erforderliche Genehmigungen könnten nicht erteilt werden. Es könnten unbekannte Umweltrisiken oder Altlasten bestehen. Es könnte zu Verzögerungen im geplanten Projektablauf und/oder zu Problemen bei der Erzielung von Einnahmen in der geplanten Höhe oder zum geplanten Zeitpunkt kommen. Ein etwaiger Versicherungsschutz könnte sich als nicht ausreichend erweisen. Die rechtlichen Anforderungen könnten sich verändern und dadurch könnten Änderungen oder zusätzliche Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Projekt erforderlich werden, was zu Mehrkosten und/oder zeitlichen Verzögerungen führen könnte. Bei Leistungen, die Dritten gegenüber erbracht werden, könnten diese Gewährleistungsansprüche geltend machen, ohne dass der Darlehensnehmer Regressansprüche gegen eigene Zulieferer durchsetzen kann. Auch weitere Faktoren können sich nachteilig auf den Projekterfolg auswirken, wie etwa die Entwicklung des Strompreises oder des Preises anderer Energieträger, des Marktumfelds, der Nachfrage- und Absatzsituation, von Lieferantenbeziehungen, des politischen Umfelds und politischer Verhältnisse, von Umweltrisiken, Länder- und Wechselkursrisiken sowie Wettbewerbern.

      Daneben ist die allgemeine Geschäftstätigkeit des Darlehensnehmers mit Risiken verbunden, wie etwa marktbezogenen Risiken (z. B. Nachfrage- und Absatzrückgang; Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenzen großer Abnehmer; [Insolvenzen von Kunden, bei denen energetische Maßnahmen durchgeführt werden, aus deren Einnahmen Zins- und Tilgungszahlungen finanziert werden sollen;] Kostenerhöhungen und Kapazitätsengpässe auf Beschaffungsseite; politische Veränderungen; Zins- und Inflationsentwicklungen; Länder- und Wechselkursrisiken; Veränderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen der Tätigkeit des Darlehensnehmers) und unternehmensbezogene Risiken (z. B. Qualitätsrisiken; Produktmängel; Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken; Risiken aus Marken und Schutzrechten; Abhängigkeit von Partnerunternehmen, Schlüsselpersonen und qualifiziertem Personal; Risiken aus Rechtsstreitigkeiten, unzureichendem Versicherungsschutz, aus der Gesellschafter- und/oder Konzernstruktur, aus der internen Organisation, aus Vermögensbewertungen und Steuernachforderungen).

      Diese und/oder weitere Risiken könnten sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Darlehensnehmers auswirken. Dem Darlehensnehmer könnten infolgedessen in Zukunft nicht die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen, um die Zinsforderungen zu erfüllen und das eingesetzte Darlehenskapital zurückzuzahlen.

      Bisherige Markt- oder Geschäftsentwicklungen sind keine Grundlage oder Indikator für zukünftige Entwicklungen.

    3. Kapitalstrukturrisiko

      Der Darlehensnehmer wird möglicherweise weitere Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch nehmen und daher Verpflichtungen eingehen, die (unabhängig von seiner Einnahmesituation) gegenüber den Forderungen der Nachrang-Darlehensgeber vorrangig zu bedienen sind.

  • Risiken auf Ebene des Anlegers
    1. Fremdfinanzierungsrisiko

      Dem Darlehensgeber können im Einzelfall in Abhängigkeit von den individuellen Umständen weitere Vermögensnachteile entstehen, z.B. aufgrund von Steuernachzahlungen. Wenn der Darlehensgeber die Darlehenssumme fremdfinanziert, indem er etwa einen privaten Kredit bei einer Bank aufnimmt, kann es über den Verlust des investierten Kapitals hinaus zur Gefährdung des weiteren Vermögens des Darlehensgebers kommen. Das maximale Risiko des Darlehensgebers besteht in diesem Fall in einer Überschuldung, die im schlechtesten Fall bis zur Privatinsolvenz des Darlehensgebers führen kann. Dies kann der Fall sein, wenn bei geringen oder keinen Rückflüssen aus der Vermögensanlage der Darlehensgeber finanziell nicht in der Lage ist, die Zins- und Tilgungsbelastung aus seiner Fremdfinanzierung zu bedienen. Der Darlehensnehmer rät daher von einer Fremdfinanzierung des Darlehensbetrags ab.

    2. Hinweis zu Risikostreuung und Vermeidung von Risikokonzentration

      Die Investition in den Nachrangdarlehensvertrag sollte aufgrund der Risikostruktur nur als ein Baustein eines diversifizierten (risikogemischten) Anlageportfolios betrachtet werden. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlusts. Durch eine Aufteilung des investierten Kapitals auf mehrere Anlageklassen und Projekte kann eine bessere Risikostreuung erreicht und „Klumpenrisiken“ können vermieden werden.

  • Hinweise des Plattformbetreibers
    1. Umfang der Projektprüfung durch den Plattformbetreiber

      Der Plattformbetreiber nimmt im Vorfeld des Einstellens eines Projekts auf der Plattform lediglich eine Prüfung nach formalen Kriterien vor. Das Einstellen auf der Plattform stellt keine Investitionsempfehlung dar. Der Plattformbetreiber beurteilt nicht die Bonität des Darlehensnehmers und überprüft nicht die von diesem zur Verfügung gestellten Informationen auf ihren Wahrheitsgehalt, ihre Vollständigkeit oder ihre Aktualität

    2. Tätigkeitsprofil des Plattformbetreibers

      Der Plattformbetreiber übt keine Beratungstätigkeit aus und erbringt keine Beratungsleistungen. Insbesondere werden keine Finanzierungs- und/oder Anlageberatung sowie keine steuerliche und/oder rechtliche Beratung erbracht. Der Plattformbetreiber gibt Investoren keine persönlichen Empfehlungen zum Erwerb von Finanzinstrumenten auf Grundlage einer Prüfung der persönlichen Umstände des jeweiligen Investors. Die persönlichen Umstände werden nur insoweit erfragt, wie dies im Rahmen der Anlagevermittlung gesetzlich vorgeschrieben ist, und lediglich mit dem Ziel, die gesetzlich vorgeschriebenen Hinweise zu erteilen, nicht aber mit dem Ziel, dem Investor eine persönliche Empfehlung zum Erwerb eines bestimmten Finanzinstruments auszusprechen.

    3. Informationsgehalt der Projektbeschreibung

      Das Projektprofil und die Projektbeschreibung auf der Plattform erheben nicht den Anspruch, alle Informationen zu enthalten, die für die Beurteilung der angebotenen Anlage erforderlich sind. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, dem Darlehensnehmer über die Plattform Fragen zu stellen, sich aus unabhängigen Quellen zu informieren und fachkundige Beratung einzuholen, wenn sie unsicher sind, ob sie den Darlehensvertrag abschließen sollten. Da jeder Darlehensgeber mit seiner Darlehensvergabe persönliche Ziele verfolgen kann, sollten die Angaben und Annahmen des Darlehensnehmers unter Berücksichtigung der individuellen Situation sorgfältig geprüft werden.